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買法拍頂樓 留意增建是否列入-103-09-27

 買法拍頂樓 留意增建是否列入
現場觀察堪用程度 3人出資興建不列入查封
20140927日【蘋果地產】
位頂樓的法拍屋,若樓上有增建物,對許多投標人是種吸引力,因為其增建對樓下房子有防漏水、隔熱省電的功能。而多出的使用空間,自用、出租皆便利。專家提醒,若法拍屋公告的查封範圍有含增建,要注意是否點交,因並非所有增建物,都會列入查封範圍。

想投標法拍屋,除了到各法院公布欄瀏覽法拍屋資訊外,也可搜尋司法院法拍屋網站。任何一個法拍物件,幾乎都包括土地和建物。山水資產副總經理丁建生表示,法拍物件都是個別(土地、建物)出價,然後合併拍賣,而民眾也可從中瞭解,該物件是否含有頂樓增建

1995年前違建列緩拆
頂樓增建因為無建築執照、無法辦理保存登記,就法令而言,就是違建。但因為某些地方違建數量太多,政府拆不勝拆。以台北市為例,若為1995年以前就存在的違建,會列入緩拆項目,但新屋主若就外部重新施工,將被納入即報即拆行列。法拍網總經理提醒,法拍屋若有頂樓增建,考慮到其耐久性,應現場觀察仍否堪用,否則拍到後,發現不堪使用卻又無法修補,將失去其附加價值。

有些頂樓的法拍物件,現場觀察到樓上有增建,但法拍資訊卻沒有登記,多是因其增建非頂樓所有人(債務人)所有,例如其增建是由第3人出資興建。「也就是增建部分,不是欠錢人的。」法拍網總經理說,當法院發現有這種情形,為避免後續產生糾紛,多不會將增建列入查封範圍內。

雖然增建不和頂樓法拍屋併付拍賣,那住在增建物內的房客,仍和拍定人息息相關。為什麼?因為增建處所使用的水電,是接自樓下(頂樓)戶,每個月的水電瓦斯費皆會寄到拍定人家中。且若增建戶和拍定人無租約關係,代表著一棟建築物內,有著少數幾個無所有權、租賃關係的房客,對該區住戶安全是個不穩定因素。 
房客租賃可持續收租
台灣房屋法務專員游璿樺說,此時拍定人可用切斷水電供給,當作談判的籌碼,要求頂樓戶簽訂租約,或是搬離。若增建物屬「併付拍賣」,但因其內房客和債務人原有正當租賃關係,法院也會判定不點交,拍定人可在租期內持續收租,之後要求再要求搬離,寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆說,屋主若想收回自住,可提出民事訴訟,但若想省麻煩,可給予一筆搬家費。
由第3人出資興建的增建物,若隨著債務人不動產一同被查封拍賣,出資者可主張拍賣無效,但其案例相當稀少。只是法院若主張拍賣無效,但價金已遭拍賣分配,此時拍定人可向拍定物的債權人和債務人,追討投標時對增建物所出的價金,以保障自己的權利。 


【法拍頂樓增建】
投標前後應注意╱注意事項
投標前
◎投標頂樓物件前,先至現場觀察,有無增建
◎若有增建,觀察法拍屋資訊,頂樓增建是否列入查封範圍
◎有列入查封範圍,注意是否點交
◎無列入查封範圍,詢問由誰出資興建
拍定後
◎房客和債務人有租賃關係,可在租約期間內,持續收取租金
◎房客和債務人無租賃關係,且為點交屋,可向法院聲請,取回使用權
◎房客和債務人無租賃關係,但為不點交屋,可以斷水斷電作為談判籌碼,要求限期搬離 
【報你知】
項目╱內容
分別出價
◎投標人應對土地、建物、增建物,各自出價
◎各項價格均應超過各項最低的拍賣價格
併付拍賣
◎為節省時間與人力,債權人會要求法院,將查封的債務人其抵押不動產,合併一次拍賣
◎投標人對各宗不動產分別出價後,寫下投標總價
◎各項價格均超過個最低拍賣價的情況下,總價高者得標
資料來源:《蘋果》採訪整理
 
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